Окупает ли аренда ипотеку? Выгодно ли брать кредит на жильё, чтобы сдавать квартиру? Какую недвижимость лучше выбрать и за сколько лет окупится такое вложение, читайте в этом материале, пишет Qazaqstan Media со ссылкой на Krisha.kz
Цель — купить квартиру в ипотеку и сразу же сдать её в аренду. При этом платежи по кредиту должны перекрываться арендной платой. Можно ли всё рассчитать так, чтобы через несколько лет получить в собственность квартиру, заплатив за неё, по сути, только первоначальный взнос?
Для начала оцените свои возможности и изучите рынок. Чтобы оформить ипотеку, нужно иметь первоначальный взнос и дополнительную сумму на прочие расходы:
— первоначальный взнос для ипотеки от 20 процентов от стоимости жилья;
— услуги оценщика — от 20 000 тенге;
— регистрация сделки у нотариуса, договор залога — 50 000 тенге;
— страховка залоговой недвижимости — от 20 000 тенге;
— обстановка квартиры необходимой мебелью и техникой — около 500 000 тенге.
Теперь можно обратиться в несколько банков и сделать предварительный расчёт.
Попросите менеджера банка сделать несколько расчётов — на разный срок кредитования, например на 5, 7 и 10 лет. Это позволит наглядно увидеть размер платежей и переплату в каждом случае и поможет выбрать наиболее оптимальный вариант.
Наша цель — подобрать срок кредита так, чтобы арендная плата полностью перекрывала ежемесячный платёж по ипотеке.
Для покупки в ипотеку под сдачу больше подходят рыночные ипотеки банков второго уровня (БВУ) либо собственные программы Отбасы банка.
В банках второго уровня (БВУ) годовая ставка сейчас колеблется от 18 до 22 процентов годовых.
В Отбасы банке особенная система кредитования. Процентная ставка там в меньше, но нужно иметь половину суммы. Кроме того, первые три года проценты начисляются на всю стоимость квартиры.
Самая быстрая окупаемость в Алматы. При нынешних ценах и условиях кредитования ипотеку можно погасить арендными платежами всего за 7,5 лет. На втором месте Астана, там срок окупаемости составляет чуть больше восьми лет.
А вот в таких городах, как Караганда, Костанай, Павлодар, Петропавловск, Уральск и Усть-Каменогорск, при нынешних ценах на покупку и аренду жилья полностью погасить кредит удастся только через 20 лет и более.
Но при максимальном сроке кредитования переплата банку будет очень большой. Поэтому наиболее выгодный вариант такой: большую часть ипотеки погашать арендной платой, а остальное личными средствами. В этом случае кредит можно оформить на 10–12 лет и переплата будет существенно меньше.
Примерный расчет для Петропавловска:
Средняя цены аренды — 100 000 тенге
Средняя цена однокомнатной квартиры — 11,2 млн тенге
Первоначальный взнос — 3,3 млн тенге
Срок выкупа — 20 лет
Общая сумма выплат — 29 млн тенге
Переплата — 21 млн тенге
Покупка квартиры в ипотеку для сдачи выгодна как долгосрочная инвестиция. Перекрывая ипотеку арендой можно будет её выкупить только через 7–10 лет. В регионах с низкими ценами на аренду погасить кредит можно будет только через 15–20 лет. Но, учитывая постоянный рост цен на недвижимость, когда кредит будет полностью погашен, стоимость квартиры наверняка значительно вырастет.
К тому же нередко резко возрастает стоимость аренды, и тогда ипотеку можно будет погасить досрочно.
Но не стоит забывать про риски и траты. А при сдаче жилья в аренду их предостаточно. Это и недобросовестные арендаторы, которые могут съехать и не заплатить, и затраты на ремонт, мебель и технику. Стоит учитывать простой квартиры и ежегодную уплату налогов, страховки.
Учитывая нашу цель — сдавать жильё сразу после покупки — выбор очевиден. Это квартира на вторичном рынке, не требующая больших вложений. Можно рассмотреть и первичку, но только уже в сданном в эксплуатацию ЖК с чистовой отделкой.
Квартира в строящемся доме не подходит по нескольким причинам. Во-первых, нужно будет ждать ввода в эксплуатацию, а всё это время платежи по ипотеке погашать из собственного кармана. К тому же потребуются немалые расходы на ремонт и обстановку с нуля. У вторички в данной ситуации больше преимуществ, так как можно найти квартиру с хорошим ремонтом и мебелью, в которую смогут заехать квартиранты сразу после покупки.
Более востребованы на рынке одно- или двухкомнатные квартиры. Если на руках есть совсем небольшая сумма для первоначального взноса, можно рассмотреть квартиры-малосемейки или комнаты в общежитии. Они также пользуются спросом среди арендаторов.
Для арендной квартиры главный фактор — её расположение. Важно выбрать район с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.
При аренде район ценится больше, чем площадь квартиры.
Не подходят для покупки под сдачу квартиры в ветхом жилом фонде. Стоимость их квааренды невысока и вряд ли перекроет платёж по ипотеке. Такое жильё обычно не кредитуют.
Не подходит и частный дом. Они пользуются популярностью при посуточной аренде, но это в большинстве случаев специально оборудованные особняки.
Не нужно рассматривать квартиры на окраинах и четырёхкомнатные.
Также читайте: Еще больше казахстанцев смогут получить арендное жилье по госпрограмме.
