Покупка квартиры в новостройке в Петропавловске все чаще напоминает игру в русскую рулетку. Одни получают ключи, другие — годы судов, долги и замороженные стройплощадки. Почему люди продолжают вкладываться в дома без разрешений, какие «серые» схемы навязывают недобросовестные компании и как проверить новостройку до того, как вы отдадите деньги? Редакция Qazaqstan Media разбиралась в теме вместе с руководителем ГАСК по СКО Владиславом Лукиным.
В Казахстане каждый год сдаются сотни жилых комплексов. А вместе с ними растет число тех, кто рискует остаться и без денег, и без квартиры. После громких скандалов с самостроями и незаконными продажами чиновники снова напоминают: любые вложения в новостройки должны проходить строго по Закону «О долевом участии в жилищном строительстве».
«Закон действует с 2016 года, но схемы его обхода по-прежнему живы. Мне регулярно попадаются предложения «по доверенности», «по предварительному договору», «по инвестиционному соглашению». Как бы убедительно это ни звучало, с точки зрения закона такие варианты вне правил. А значит, покупатель может потерять все», — рассказывает Владислав Лукин.
Как не попасть в строительную пирамиду
Чтобы не попасть в строительную пирамиду, нужно понимать простую вещь: закон разрешает привлекать деньги дольщиков только по трем четко установленным механизмам. И никаких альтернативных вариантов нет.
Первый — гарантия единого оператора АО «Казахстанская жилищная компания». Это наиболее защищенная модель. Даже если строительство по какой-то причине остановится, объект все равно сдадут с помощью гаранта.
Второй — механизм через банки второго уровня. Там сам банк контролирует финансирование, а средства используют строго поэтапно. Это дисциплинирует застройщика и существенно снижает риск нецелевого расходования денег.
Третий — привлечение средств только после возведения каркаса дома и получения официального разрешения акимата. Речь идет о проекте с высокой степенью готовности, а не о продаже «воздуха».
«Как эксперт в сфере архитектурно-строительного контроля, я регулярно вижу ситуации, когда граждан убеждают вкладывать деньги через расписки, предварительные договоры, доверенности или так называемые «инвестиционные схемы». Нужно понимать, что такие документы не дают статуса дольщика и не обеспечивают правовой защиты. По сути, человек добровольно выходит за рамки закона и остается один на один с рисками», — добавляет руководитель ГАСК.
По его словам, если застройщик предлагает оплату на личные счета, через третьих лиц или обещает «обойти требования закона», это не гибкость бизнеса, а тревожный сигнал. В большинстве проблемных объектов все начинается именно с таких схем.
Руководитель ГАСК советует проверять не рекламу и красивый визуал, а наличие законного механизма привлечения средств. Если его нет, это уже не долевое участие, а потенциально опасная финансовая конструкция. А там ответственность ложится прежде всего на самих покупателей.
Воздушные замки
В последние годы Петропавловск сильно лихорадит от проблемных строек. ЖК, которые помпезно презентуют, один за другим пополняют списки долгостроев.
Квартиры начинают предлагать людям еще до того, как у застройщика появляется законное право их продавать. При этом часть граждан, к сожалению, ориентируется на обещания низкой цены или быстрых сроков сдачи.
Один из показательных примеров — жилой комплекс рядом с казахской школой-гимназией. Нарушения выявили еще на старте. Не было утвержденной проектной документации, авторского и технического надзора. Но строительство продолжалось. Суд первой инстанции постановил – снести многоэтажку. Это, кстати, был первый прецедент в Петропавловске. Ответчик подал апелляцию. Там третьими лицами уже выступают дольщики, вложившие деньги в этот ЖК. Фактически они оказались заложниками ситуации.
«Когда на объекте с самого начала игнорируют базовые требования законодательства, любые вложения граждан превращаются из покупки жилья в участие в высокорискованной схеме», — отмечает Владислав Лукин.
А вот самым знаменитым долгостроем в Петропавловске стал 18-этажный ЖК «KZ». За свои квартиры в скандально известных башнях-близнецах бьются больше 150 вкладчиков.
Строительство самых высоких в городе домов началось в 2021 году. Возвели их быстро и качественно. Когда подрядчик уже готов был выйти на финишную черту, начались споры и судебные разбирательства с заказчиком, которые продолжаются и по сей день. В конце прошлого года терпение пайщиков окончательно лопнуло. После долгого обивания порогов акимата и прокуратуры, написали заявление в полицию. Уголовное дело по статье «Мошенничество» завели сразу на троих человек – директора ТОО «Центр оптовой торговли» Владимира Богданова, учредителя этой компании Михаила Брехова и директора жилищно-строительного кооператива ЖК KZ Александра Фомина. Кстати, последнего на время следствия отправили за решетку.
«Этот пример наглядно показывает системную проблему рынка. Мы видим, когда финансирование проекта становится нестабильным, вкладчики фактически оказываются вовлечены в длительные судебные процессы, к которым изначально не имеют отношения», — подчеркивает Лукин.
Многие продали свои квартиры, кто-то взял кредиты, чтобы улучшить свои жилищные условия. В итоге несколько лет некоторые из пайщиков ютятся в съемных квартирах или у родственников в ожидании сдачи домов.
«Дом в полушаге от завершения. Нужно порядка 700–800 миллионов тенге. Люди обратились в полицию потому, что у них начали требовать дополнительные деньги спустя годы. То есть Фомин в 2021 году продавал квадратный метр за 400 тенге, а уже в 2025 году начал требовать еще денег. Это неправильно. Это уже не проблема вкладчиков», — считает аким Петропавловска Серик Мухамедиев.
С 2017 года ждут свои квартиры еще 150 пайщиков другого печально знаменитого ЖК «Трио». На объекте то менялся подрядчик, то искали новых инвесторов, то дорожали стройматериалы. Сейчас, спустя почти десять лет, дела сдвинулись и, возможно, скоро в окнах трех новых высоток загорится свет.
А вот решить проблему недостроенного дома по ул. Назарбаева, 232А, где в списках 48 пострадавших, пока не могут. Пайщики внесли значительную часть стоимости квартир. Но строительство остановилось, когда было готово около трети дома. Застройщик осудили за мошенничество отправили за решетку.
Об этих домах ни раз писали в местных и республиканских СМИ. Но народ продолжает нести деньги сомнительным застройщикам. Так недавно в микрорайоне Береке появилась еще одна стройка. По предварительным данным, в нее вложились около 20 человек.
«За незаконное привлечение средств применена административная ответственность, параллельно проводится уголовное расследование по ЖК «Оптима». И здесь возникает закономерный вопрос: даже если человек не всегда может проверить все документы, почему он отдает свои деньги, когда на участке даже не забиты сваи? Именно на таких этапах риски для покупателей самые высокие, а уровень правовой защиты минимальный», — добавляет Владислав Лукин.
По его словам, почти во всех проблемных историях есть одинаковый сценарий — людям предлагают подписывать предварительные договоры, инвестиционные соглашения или вступать в кооперативы. Хотя законных механизмов долевого участия там нет. Формально это выглядит как покупка квартиры, но юридически человек остается не защищен. Но многие идут на это в желании подешевле купить заветные квадратные метры. А что потом? Затяжные суды, замороженные стройки, потеря времени и денег.
Доверяй, но…
Чтобы не потерять деньги, я всегда советую начинать с базовой проверки. Убедиться, есть ли у объекта законное право привлекать средства дольщиков. Это можно посмотреть на официальном портале homeportal.kz, где публикуется перечень разрешенных объектов. Дополнительно информацию можно посмотреть на сайте ГАСК по СКО. Она обновляется до пятого числа каждого месяца.
Но важно понимать, что начало строительства, наличие техники на площадке или даже талона о начале строительно-монтажных работ не означает, что застройщик вправе привлекать деньги граждан. А на практике бывают случаи, когда средства начинают собирать еще до получения даже базовых разрешительных документов.
«Отдельное внимание нужно уделить договору. Там указываются номер и дата разрешения на привлечение средств либо гарантия единого оператора. Оплата проводится только безналично на счет уполномоченной компании. А сам договор нужно зарегистрировать в акимате. Если вам предлагают наличный расчет, перевод на карту, оплату через посредников или расписку, это прямой стоп-сигнал», — рассказывает руководитель ГАСК.
Проверять нужно и самого застройщика. У него должен быть подтвержденный опыт в строительстве и введении домов в эксплуатацию. Важно проверить и финансовую устойчивость компании-застройщика. Также у него должны быть права на земельный участок, утвержденная ПСД с экспертизой, а также выбран законный механизм долевого участия — гарантия единого оператора, участие банка второго уровня или привлечение средств только после возведения каркаса дома. Если всего этого нет, то и говорить о безопасном долевом строительстве нельзя.
Читайте также: Шымкент вместо тропиков: как семья из Петропавловска выбрала для зимовки юг Казахстана
